Kiinteistöjen verotus vaikuttaa merkittävästi yrityksen kokonaisverosuunnitteluun. Se muodostaa osan yrityksen verorasituksesta ja tarjoaa samalla mahdollisuuksia verosuunnitteluun. Kiinteistöomaisuuden järkevällä hallinnalla voidaan optimoida verotusta, kun huomioidaan kiinteistövero, poistot, arvonlisäverotus ja eri yhtiömuotojen verovaikutukset. Verosuunnittelun kannalta on olennaista tarkastella kiinteistöjen omistamisen ja vuokraamisen eroja sekä kiinteistöomaisuuden yhtiöittämisen vaihtoehtoja.
Mitä yritysten kiinteistöverotus sisältää Suomessa?
Yritysten kiinteistöverotus Suomessa perustuu kiinteistön arvoon ja kunnan määräämään kiinteistöveroprosenttiin. Kiinteistövero on vuosittain maksettava vero, joka määräytyy kiinteistön verotusarvon perusteella. Verotusarvo muodostuu erikseen maapohjan ja rakennusten arvosta, jotka lasketaan Verohallinnon määrittämien perusteiden mukaisesti.
Kiinteistöveron määrään vaikuttavat kunnan päättämät veroprosentit, jotka vaihtelevat kiinteistötyypeittäin. Yleinen kiinteistöveroprosentti koskee tontteja ja rakennuksia, kun taas vakituisille asuinrakennuksille on oma, yleensä matalampi veroprosentti. Yrityskiinteistöjä koskee usein yleinen kiinteistöveroprosentti, joka on tyypillisesti korkeampi kuin asuinrakennusten veroprosentti.
Kiinteistöveron erityispiirteenä yritystoiminnassa on se, että se on maksettava riippumatta yrityksen tuloksesta. Tämä tarkoittaa, että vero on suoritettava, vaikka yritys tekisi tappiota. Kiinteistövero on myös vähennyskelpoinen meno tuloverotuksessa, mikä osaltaan pienentää sen kokonaisvaikutusta yrityksen talouteen.
Yritysten kannattaa huomioida, että kiinteistöveron määrään voi vaikuttaa tarkistamalla kiinteistön verotusarvon oikeellisuuden. Virheellisesti liian korkeaksi määritelty verotusarvo voi johtaa tarpeettoman suureen verorasitukseen.
Miten kiinteistöomaisuus vaikuttaa yrityksen kokonaisverotukseen?
Kiinteistöomaisuus vaikuttaa yrityksen kokonaisverotukseen usealla tavalla, kuten tuloverotuksen, arvonlisäverotuksen ja kiinteistöveron kautta. Tuloverotuksessa kiinteistöistä voidaan tehdä poistoja, jotka pienentävät verotettavaa tuloa. Rakennuksista tehtävät poistot vaihtelevat rakennustyypin mukaan: toimisto- ja myymälärakennuksista voidaan tehdä 4 % vuotuinen poisto, teollisuusrakennuksista 7 % ja kevyistä rakennelmista jopa 20 %.
Arvonlisäverotuksen näkökulmasta kiinteistöjen hankintaan ja ylläpitoon liittyvien kustannusten arvonlisävero on yleensä vähennyskelpoista, jos kiinteistöä käytetään arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa. Kiinteistön vuokraus on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta, mutta siitä on mahdollista hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi tietyin edellytyksin.
Kiinteistöomaisuuden luovutusvoitot ovat yritykselle veronalaista tuloa. Osakeyhtiöillä kiinteistön myyntivoitto verotetaan normaalina yhteisöveron alaisena tulona. Toisaalta kiinteistön arvon aleneminen voidaan huomioida verotuksessa joko poistoina tai myyntitappiona.
Kiinteistöomaisuuteen liittyy myös varainsiirtovero, joka on 4 % kiinteistön kauppahinnasta ja 2 % kiinteistöyhtiön osakkeiden kauppahinnasta. Tämä kustannus kannattaa huomioida kiinteistöhankintoja suunniteltaessa, sillä se nostaa kiinteistöinvestoinnin kokonaiskustannuksia.
Milloin kiinteistön omistaminen on verotuksellisesti kannattavampaa kuin vuokraaminen?
Kiinteistön omistaminen on verotuksellisesti kannattavampaa kuin vuokraaminen erityisesti pitkällä aikavälillä ja kun kiinteistöön sitoutuneelle pääomalle on odotettavissa arvonnousua. Omistamisen verotuksellisia etuja ovat mahdollisuus poistojen tekemiseen rakennuksesta sekä kiinteistön arvonnousun hyödyntäminen, joka realisoituu vasta myyntihetkellä.
Vuokraamisen etuna on puolestaan pääoman vapautuminen muuhun liiketoimintaan. Vuokrakulut ovat kokonaisuudessaan vähennyskelpoisia yrityksen tuloverotuksessa, kun taas omistuskiinteistön kohdalla vähennyskelpoisia ovat poistot, korkokulut ja kiinteistön hoitokulut. Vuokraaminen ei myöskään sido yritystä kiinteistöveroon tai kiinteistön ylläpitovastuuseen.
Omistaminen on tyypillisesti kannattavampaa seuraavissa tilanteissa:
- Yrityksellä on vahva tase ja hyvä maksuvalmius
- Kiinteistö on strategisesti tärkeä ja pitkäaikainen tarve
- Alueella on odotettavissa kiinteistöjen arvonnousua
- Yritys voi hyödyntää rakennuksen poistoista saatavan veroedun
Vuokraaminen puolestaan on verotuksellisesti järkevämpää, kun yritys haluaa säilyttää joustavuuden, välttää sitoutumista kiinteistöomaisuuteen tai kun pääomalle on tuottavampia sijoituskohteita ydinliiketoiminnassa.
Miten kiinteistöjen yhtiömuoto vaikuttaa verotukseen?
Kiinteistöjen yhtiömuoto vaikuttaa merkittävästi verotukseen, ja valinta tavallisen osakeyhtiön, kiinteistöosakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön välillä tarjoaa erilaisia verosuunnittelumahdollisuuksia. Tavallisessa osakeyhtiössä kiinteistö on yhtiön varallisuutta, ja yhtiötä verotetaan normaalisti yhteisöverokannalla (20 %) sen tuloksesta.
Tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössä yhtiö omistaa ja hallinnoi kiinteistöä, vuokraa tiloja ja maksaa yhteisöveroa tuloksestaan. Osakkeenomistajat saavat tulonsa osinkoina, joiden verotus määräytyy osinkoverosäännösten mukaisesti.
Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä osakkaat omistavat osakkeita, jotka oikeuttavat tiettyjen tilojen hallintaan. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö toimii yleensä omakustannusperiaatteella, jolloin yhtiö ei tavoittele voittoa. Osakkaat maksavat vastiketta, jolla katetaan kiinteistön ylläpitokustannukset. Tässä mallissa verotus kohdistuu suoraan osakkaaseen, ei yhtiöön.
Yhtiömuodon valinnassa on huomioitava:
- Tavallinen osakeyhtiö: Sopii, kun halutaan pitää kiinteistövarallisuus erillään muusta liiketoiminnasta
- Kiinteistöosakeyhtiö: Toimii, kun tarkoituksena on vuokraustoiminta ja kiinteistösijoittaminen
- Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö: Edullinen, kun useampi yritys haluaa omistaa ja hallita tiloja samassa kiinteistössä
Yhtiömuodon valinnassa kannattaa huomioida myös arvonlisäverovelvollisuus ja sen vaikutukset sekä mahdollisuudet konsernirakenteen hyödyntämiseen verosuunnittelussa.
Mitä verosuunnittelukeinoja liittyy yrityksen kiinteistöomaisuuteen?
Yrityksen kiinteistöomaisuuteen liittyviä laillisia verosuunnittelukeinoja on useita. Poistosuunnittelu on keskeinen keino: rakennuksista tehtävien poistojen ajoittaminen ja mitoittaminen yrityksen tuloskehityksen mukaan voi tasata verotettavaa tuloa eri vuosien välillä. Elinkeinotoiminnassa käytettävistä rakennuksista voi tehdä poistoja vuosittain enimmäismäärien puitteissa, mutta poistoja ei ole pakko tehdä täysimääräisinä joka vuosi.
Kiinteistöomaisuuden yhtiöittäminen tarjoaa monipuolisia verosuunnittelun mahdollisuuksia. Kiinteistön eriyttäminen omaan yhtiöönsä voi mahdollistaa esimerkiksi konsernin sisäisten vuokrien optimoinnin ja varojen siirtämisen konserniyhtiöiden välillä verotehokkaasti.
Arvonlisäverotuksen suunnittelussa kannattaa harkita hakeutumista kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi. Tämä mahdollistaa kiinteistöinvestointeihin ja ylläpitoon liittyvien arvonlisäverojen vähennysoikeuden, mikä voi tuoda merkittäviä säästöjä.
Kiinteistökauppojen rakenteen suunnittelu on myös tärkeä verosuunnittelukeino. Kiinteistön myynti suoraan aiheuttaa 4 %:n varainsiirtoveron, kun taas kiinteistöyhtiön osakkeiden myynnissä varainsiirtovero on 2 %. Tämä ero kannattaa huomioida kiinteistöjärjestelyissä.
Kiinteistöjen korjausten ja perusparannusten verokohtelu tarjoaa myös verosuunnittelumahdollisuuksia. Vuosikorjausten kulut voidaan vähentää kerralla, kun taas perusparannusmenot lisätään rakennuksen hankintamenoon ja vähennetään poistoina.
Kaikkien verosuunnittelukeinojen käytössä on tärkeää varmistaa, että järjestelyt ovat liiketaloudellisesti perusteltuja ja että ne toteutetaan voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti.
Yritysten kiinteistöverotus on monimutkainen kokonaisuus, joka vaatii huolellista suunnittelua ja asiantuntemusta. Oikeanlaisella verosuunnittelulla voi saavuttaa merkittäviä säästöjä ja optimoida yrityksen kokonaisverorasitusta. Me Talousagenteilla autamme yrityksiä löytämään parhaat ratkaisut kiinteistöverotuksen ja verosuunnittelun kysymyksiin. Tarjoamme asiantuntevaa verokonsultointia yrityksesi kiinteistöverotukseen ja räätälöityjä palveluita yrityksesi tarpeisiin pääkaupunkiseudulla.